「特殊清掃をすれば、お部屋は元どおりに戻せるのか」と悩まれている方へ

賃貸のお部屋でご家族・ご親族が亡くなられた、長期間お住まいになっていた方が転居されるなど、お部屋の状態によっては「特殊清掃を入れれば原状回復になるのか」「リフォームまで必要になるのか」と判断に迷われるケースが少なくありません。

特殊清掃が必要なお部屋は、汚れ・におい・床下地への染み込みなど、表面の清掃だけでは戻りきらない状態になっていることもあります。一方で、状況によっては特殊清掃の範囲内で十分原状回復と判断されるケースもあり、必ずしもリフォームが前提というわけではありません。

このページでは、岐阜・愛知エリアで特殊清掃・遺品整理・賃貸の原状回復までワンストップでお手伝いしてきたアイワクリーンの視点から、原状回復義務の考え方、特殊清掃で原状回復と判断されるポイント、リフォームが必要になりやすいケース、業者選びのポイントまでを整理してご案内します。

賃貸住宅の「原状回復義務」とは

賃貸借契約における「原状回復」とは、お部屋を借りていた方が退去される際に、本来あるべき状態に部屋を戻してから家主・管理会社へ引き渡すという考え方です。自然な範囲の経年劣化・通常損耗は貸主負担、借主側に故意や過失があった場合の損耗は借主負担というのが一般的なルールになります。

特殊清掃が必要になるような状況（孤独死・長期療養・ごみ屋敷・体液やにおいによる汚損など）は、通常損耗の範囲を超えるケースがほとんどです。借主・連帯保証人・ご相続人のいずれかが原状回復の責任を負うことになるため、まずは賃貸借契約書と管理会社様のご意向を確認したうえで、対応の進め方をご相談いただくのが安心です。

原状回復の範囲・費用負担をめぐっては、貸主様・管理会社様・借主様の間で認識が食い違うケースもあります。トラブルを避けるためには、作業前に立ち会いで現状を確認し、必要な作業範囲と概算費用を見積書として取り交わしておくことが大切です。

退去時に求められる原状回復のレベル

「特殊清掃をしないと退去できないのか」「どこまで戻せば原状回復として認められるのか」というご質問もよくいただきます。判断の目安となる3つの考え方を整理します。

経年劣化は借主負担にならない

建物や設備が時間の経過で自然に傷んだ部分については、借主の原状回復義務の対象にはなりません。フローリング・畳・壁紙の自然な色褪せ、日焼け、設備の経年的な劣化などは、貸主負担で更新・補修されるのが一般的です。

通常損耗も借主負担にならない

通常の使用範囲で生じる損耗も、借主の負担にはなりません。家具・家電を設置していた跡、床の小さなへこみ、壁の画鋲穴程度は通常損耗の範囲内とされ、原状回復の対象にはならないのが一般的です。

故意・過失で通常の範囲を超えた損耗は借主負担になる

タバコのヤニ・ペットによる汚損・水漏れの放置・体液やにおいの染み込みなど、通常の使い方を超えた汚損については、借主側で原状回復をしてから引き渡す必要があります。孤独死現場・長期療養後のお部屋・ごみ屋敷化したお部屋などは、ほとんどのケースで原状回復の対象になります。

特殊清掃が必要な現場は、表面のお掃除では戻りきらない状態になっていることが多いため、清掃・消臭・物品撤去・場合によってはリフォームを組み合わせて、入居前と同等に近い状態へ戻していくのが基本になります。

特殊清掃を行って原状回復したと判断されるポイント

特殊清掃を入れたあと、貸主様・管理会社様から「原状回復として受け取れる」と判断されるかどうかは、概ね次の3点で決まります。事前にこの3点を意識しておくことで、二度手間や追加費用を避けやすくなります。

汚れ・シミが残っていない

体液・血液・嘔吐物・カビ・水垢・油汚れなど、見た目の汚れが残っていないことは最低条件になります。床材・壁紙の表面で取りきれる汚れであれば、特殊清掃の範囲内で原状回復まで戻せるケースが多いです。

一方で、汚れが下地・コンクリート・木部にまで染み込んでいる場合は、表面清掃だけでは戻りきらず、床材・壁紙の張り替えなどのリフォーム作業が必要になることもあります。

においがしっかり消臭されている

特殊清掃では、お部屋に染み付いたにおいの除去が大きなテーマになります。オゾン脱臭・薬剤による消臭・換気・必要に応じて床下地や壁の解体まで含めた対応で、室内・廊下・玄関・水回りに残るにおいを段階的に取り除いていきます。

人が違和感なく入室できるレベルまでにおいが取れていることが、原状回復として受け取っていただくための重要な目安です。専門の機材と技術が必要になるため、消臭対応の経験が豊富な業者に依頼されることをおすすめします。

遺品・残置物が完全に撤去されている

次の入居者様をお迎えする状態にするためには、お部屋に残されたお品物の整理・撤去まで完了している必要があります。ご遺品はご家族でお引き取りいただく品物と、業者で処分・買取するお品物を仕分けたうえで、室内・収納・押し入れ・ベランダまで含めて空の状態に戻していきます。

特殊清掃と遺品整理を別々の業者に依頼すると、引き渡しのタイミングや作業範囲ですき間が生じることがあります。ワンストップで両方を任せられる業者であれば、撤去〜清掃〜消臭まで一気通貫で進められ、結果として原状回復までの期間も短くなりやすいです。

特殊清掃ではカバーしきれず、リフォームが必要になりやすいケース

「特殊清掃で原状回復できるか、それともリフォームまで必要か」は、汚損の程度・経過日数・床下地への染み込みの有無で大きく変わります。次のようなケースでは、清掃のみで戻すのが難しく、リフォームを併用するご提案になることが多いです。

発見までの日数が経過し、下地まで汚損が及んでいる

孤独死現場などで発見までに時間が経過してしまった場合、体液・血液が床材を貫通して下地（合板・コンクリート）まで染み込んでいることがあります。表面の床材を剥がしてから下地の処理・張り替えまで行わないと、においや痕が残ってしまうため、リフォームを組み合わせた対応になります。

浴室・トイレなど密閉空間に強いにおいが残っている

浴室・洗面所・トイレなどの密閉空間は、においが滞留しやすく、清掃や消臭だけでは取りきれないケースがあります。パッキン・シーリング・コーキング・換気扇などににおいが染み込んでいる場合は、部分交換やコーキング打ち直しまで含めた対応が必要になることがあります。

壁紙・床材自体に汚損やシミが残っている

壁紙のシミ・床材の変色・畳のへこみ・カビなどは、清掃だけでは元に戻らないことがほとんどです。原状回復として受け取っていただくためには、クロスの貼り替え・床材の張り替え・畳の表替えや新調などのリフォーム作業を組み合わせるのが基本になります。

害虫・害獣の被害が広範囲に及んでいる

ごみ屋敷状態が長く続いていたお部屋などでは、害虫（ハエ・ゴキブリなど）や害獣（ネズミなど）の被害が床下・天井裏まで及んでいることもあります。駆除・防虫処理に加えて、侵入経路の補修・断熱材の交換など、清掃の範囲を超えた工事が必要になるケースもあります。

特殊清掃と原状回復をスムーズに進めるための業者選びのポイント

特殊清掃は、業者によって対応範囲・進め方・費用感に大きな差が出やすいジャンルです。「特殊清掃しかしない業者」と「特殊清掃＋遺品整理＋原状回復までワンストップで対応できる業者」では、ご相談から完了までの段取りも変わります。原状回復まで見据えてご依頼される場合は、次の3点を業者選びの目安にしていただくと安心です。

ワンストップで対応できる業者を選ぶ

特殊清掃・遺品整理・残置物撤去・原状回復リフォームを別々の業者に依頼すると、現地立ち会い・お見積もり・引き渡し日程の調整が複数回発生してしまいます。窓口を一本化できる業者であれば、ご家族の負担を抑えながら、撤去〜清掃〜消臭〜リフォームまでを段取りよく進められます。

作業範囲と追加費用の発生条件を見積書で明示しているか

特殊清掃の現場は、開けてみないと分からない部分（床下地・壁裏など）があり、当初想定より作業範囲が広がるケースもあります。「どこまでが当初お見積もりの範囲で、どの条件で追加費用になるのか」を、現地確認のうえで見積書に明示してもらえる業者を選んでいただくのが安心です。

管理会社様・貸主様との立ち会い・打ち合わせに対応できるか

原状回復としてお引き渡しする以上、貸主様・管理会社様の確認・了承が前提になります。立ち会い日程の調整・引き渡し時の確認・追加対応のご提案まで一緒に動ける業者であれば、ご家族が遠方にお住まいの場合でも進めやすくなります。

アイワクリーンでの特殊清掃×原状回復のお手伝い

アイワクリーンは岐阜県可児市に拠点を置き、特殊清掃・遺品整理・ごみ屋敷のお片付け・賃貸の原状回復までをワンストップでお手伝いしています。「特殊清掃の範囲で戻せるのか」「リフォームまで必要なのか」の判断段階から、現地確認のうえでご提案できますので、まずはお気軽にご相談ください。

特殊清掃そのものの基本は特殊清掃とは｜岐阜・愛知の依頼判断から作業内容・業者選びまで解説、必要なケース・費用相場・依頼の流れは特殊清掃が必要なケース・費用相場・依頼の流れもあわせてご参照ください。

ご相談前のチェックリスト

お写真を数枚LINEで送っていただけるだけでも、より具体的なご提案が可能です。
ご家族・ご親族からのご相談、管理会社様からの代理お見積もりにも対応しておりますので、お気軽にお声がけください。

スタッフコメント

特殊清掃が必要なお部屋の原状回復については、「どこまで戻せば良いのか分からない」「管理会社様からどこまで請求されるのか不安」というお声を多くいただきます。状況によっては、清掃と消臭の範囲で十分原状回復として受け取っていただけるケースもありますし、下地まで影響しているような場合はリフォームを組み合わせるご提案もいたします。

大切なのは、ご相談段階で現地を一緒に確認させていただき、作業範囲と追加費用の発生条件を見積書で明示しておくことです。当日になって「ここまで必要でした」とご家族にご負担をおかけしないよう、進める前のすり合わせを丁寧にさせていただきます。

特殊清掃・遺品整理・残置物撤去・原状回復リフォームまでワンストップでお手伝いできますので、貸主様・管理会社様・ご家族・ご親族、いずれの立場のご相談でも、まずはお部屋のお写真を1枚LINEで送っていただくところからお気軽にどうぞ。

まとめ

特殊清掃が必要なお部屋であっても、汚損が表面で収まっている場合は清掃・消臭・残置物撤去の範囲で原状回復と判断されることが多くあります。一方で、下地までの染み込み・密閉空間のにおい残り・害虫害獣被害などがある場合は、床材・壁紙の張り替えや部分リフォームを組み合わせて元の状態に近づけていく対応になります。

原状回復をスムーズに進めるためには、特殊清掃・遺品整理・原状回復リフォームまでワンストップで対応できる業者に、現地確認のうえで作業範囲と追加費用条件を見積書で明示してもらうことが大切です。判断に迷われる段階でも、お写真でのご相談・無料お見積もりからお気軽にお声がけください。

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